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Sie haben dieses Haus mit aufgebaut, eingerichtet, jahrzehntelang verändert — und nun sitzt die Familie am Tisch und stellt die Frage, die sich schon länger angekündigt hat: Was ist das eigentlich wert? Und was bleibt übrig, wenn man stattdessen eine barrierefreie Wohnung kauft?
Das ist die eigentliche Rechnung. Nicht „was kostet das Haus", sondern: Erlös minus Kaufpreis für die neue Wohnung, minus alle Nebenkosten auf beiden Seiten. Diese Differenz ist mal positiv, mal negativ — sie hängt davon ab, wo Sie wohnen, wie groß das Haus ist und was eine barrierefreie 2- bis 3-Zimmer-Wohnung am gleichen Ort kostet. An beiden Zahlen führt kein Weg vorbei, und wer Ihnen nur eine nennt, hat die halbe Antwort weggelassen.
Die Grundlage für jede seriöse Bewertung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Sie kennt drei Verfahren — und welches dominiert, hängt von der Art Ihrer Immobilie ab.
Das Vergleichswertverfahren ist am direktesten: Man sammelt tatsächliche Kaufpreise aus dem lokalen Markt für vergleichbare Objekte — ähnliche Lage, ähnlicher Zustand, ähnliche Größe — und leitet daraus den Wert ab. Für Reihenhäuser und Eigentumswohnungen in größeren Städten funktioniert das gut, weil es genug Vergleichsverkäufe gibt. Für ein freistehendes Einfamilienhaus in einer kleineren Gemeinde ist die Datenlage oft dünner, und das Verfahren wird durch ein zweites ergänzt.
Beim Sachwertverfahren wird das Haus gewissermaßen neu berechnet: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute zu errichten? Von diesem Neubauwert wird eine altersabhängige Wertminderung abgezogen. Das Ergebnis wird dann mit einem marktspezifischen Sachwertfaktor multipliziert — dieser Faktor drückt aus, ob der lokale Markt solche Objekte über oder unter dem rechnerischen Sachwert handelt. Freistehendes Eigentum aus den 1970er und 1980er Jahren wird in der Praxis häufig nach diesem Verfahren bewertet, weil Vergleichsverkäufe für identische Objekte rar sind.
Das Ertragswertverfahren ist für vermietete Objekte das richtige Instrument: Es fragt, welchen Ertrag die Immobilie als Kapitalanlage erwirtschaftet — und leitet daraus den Wert ab. Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus spielt es in der Regel keine Hauptrolle, kann aber als Plausibilitätscheck dienen.
In der Praxis arbeiten Sachverständige bei Eigenheimen selten nur mit einem Verfahren. Sie kombinieren Sach- und Vergleichswert, prüfen das Ergebnis gegenseitig und begründen, wie sie die Gewichte gesetzt haben. Das Gutachten dokumentiert diese Herleitung — ein Ergebnis ohne Herleitung ist eine Schätzung, kein Gutachten.
Die verlässlichsten Zahlen kommen vom Gutachterausschuss Ihres Landkreises oder Ihrer Stadt. Diese Ausschüsse sammeln alle notariell beurkundeten Kaufverträge und werten sie aus — im jährlichen Grundstücksmarktbericht, der in den meisten Bundesländern öffentlich zugänglich ist. Darin stehen Preisspannen nach Lage, Baujahr, Wohnfläche und Objekttyp — sowohl für Häuser als auch für Eigentumswohnungen.
Die Berichte sind keine Hochglanzpublikationen, aber sie sind das Genaueste, was es für Ihren lokalen Markt gibt: gemessen, nicht geschätzt. Viele Gutachterausschüsse bieten sie kostenlos als PDF an, andere berechnen einen kleinen Betrag für den Download. Die zuständige Stelle finden Sie über das Landesportal Ihres Bundeslandes oder beim Katasteramt Ihres Kreises.
Wer eine erste räumliche Orientierung sucht, kann ergänzend das BORIS-Portal seines Bundeslandes nutzen (Bodenrichtwert-Informationssystem). BORIS zeigt Bodenrichtwerte, nicht Immobilienpreise — gibt aber einen Eindruck davon, wie einzelne Lagen bewertet werden und wie sie sich untereinander unterscheiden. Die meisten Bundesländer stellen BORIS kostenfrei online bereit.
Eine barrierefreie Wohnung im Sinne von DIN 18040-2 bedeutet: stufenloser Eingang, ausreichende Bewegungsflächen in Bad und Küche, keine Schwellen. Das ist nicht dasselbe wie rollstuhlgerecht — es ist die relevante Mindestanforderung für einen Umzug, der auf Dauer trägt, auch wenn die Mobilität irgendwann nachlässt.
Was eine solche Wohnung kostet, ist regional sehr verschieden. Im gleichen Grundstücksmarktbericht, der Ihnen den Hauswert liefert, finden Sie auch Preisspannen für Eigentumswohnungen nach Lage und Größe. Das ist die Zahl, die auf die andere Seite der Rechnung gehört.
Die Differenz — Erlös aus dem Haus minus Kaufpreis der Wohnung — kann sehr unterschiedlich ausfallen:
Welches Szenario auf Ihre Situation zutrifft, weiß nur jemand, der beide Märkte kennt und beide Zahlen geprüft hat, bevor er eine Empfehlung gibt.
Zwischen dem Erlös aus dem Hausverkauf und dem, was tatsächlich auf dem Konto ankommt, liegen Kosten — auf beiden Seiten der Transaktion. Diese Kosten müssen von Anfang an eingerechnet werden, weil sie die Differenzrechnung erheblich verschieben können.
In der Summe — je nach Bundesland und ob auf beiden Seiten ein Makler eingeschaltet ist — können Verkaufskosten und Erwerbsnebenkosten gemeinsam einen spürbaren Teil des Transaktionsvolumens ausmachen. Ein Betrag, der in jede Entscheidung eingerechnet werden muss, bevor die Differenz als Gewinn gewertet wird.
Ein Verkauf ist nicht immer die richtige Antwort. Manchmal ist das Haus das Vermögen, und das Ziel ist Absicherung — nicht Liquidität. Die folgenden Instrumente sind legitime Alternativen, jedes mit eigenen Vor- und Nachteilen, die Sie kennen sollten, bevor Sie entscheiden.
Beim Nießbrauch übertragen Sie das Eigentum am Haus — zum Beispiel an Ihre Kinder — behalten aber das Recht, es weiterhin zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen. Steuerlich kann das vorteilhaft sein, weil der kapitalisierte Nießbrauchswert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung mindert. Die Eintragung ins Grundbuch ist notwendig und notariell zu beurkunden.
Der Nießbrauch schafft keine sofortige Liquidität. Er passt in Situationen, wo das Haus in der Familie bleiben soll und die laufenden Kosten anderweitig gedeckt sind — nicht, wenn das Kapital für den Kauf einer neuen Wohnung benötigt wird. Rechtliche und steuerliche Ausgestaltung im Einzelfall mit Notar und Steuerberater klären. Stand: September 2026.
Das Wohnrecht ist enger als der Nießbrauch: Es sichert das Recht, in dem Objekt zu wohnen, ohne dass Erträge daraus gezogen werden dürfen. Es wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Wer das Haus verkauft und sich dabei ein lebenslanges Wohnrecht vorbehält, erzielt einen niedrigeren Kaufpreis — der Abschlag entspricht dem kapitalisierten Wert des Wohnrechts, der vom Alter und der statistischen Lebenserwartung zum Zeitpunkt der Vereinbarung abhängt.
Das Wohnrecht kann sinnvoll sein, wenn das Haus an die nächste Generation übergehen soll, man selbst aber noch nicht ausziehen möchte oder kann. Es verbindet Eigentumsübertragung mit dem Verbleib im gewohnten Umfeld. Stand: September 2026.
Bei der Leibrente verkaufen Sie das Haus und erhalten statt eines Einmalbetrages monatliche Zahlungen auf Lebenszeit — oft verbunden mit einem lebenslangen Wohnrecht. Das Instrument kommt für Menschen in Frage, die ein geringes laufendes Einkommen haben, aber ein wertvolles Haus besitzen und im Objekt wohnen bleiben möchten.
Die Gesamtsumme, die Sie erhalten, hängt davon ab, wie lange Sie leben. Eine kurze verbleibende Lebenserwartung nach Vertragsschluss ergibt eine geringere Gesamtleistung; bei langer Laufzeit trägt der Käufer das finanzielle Risiko. Entscheidend ist daher die langfristige Bonität des Leibrentenzahlers über möglicherweise Jahrzehnte — ein Ausfall lässt sich nur schwer absichern. Notarielle Beurkundung ist zwingend erforderlich. Stand: September 2026.
Beim Teilverkauf veräußern Sie 20 bis 50 Prozent Ihrer Immobilie an einen spezialisierten Anbieter und erhalten dafür eine Sofortzahlung. Sie bleiben im Haus wohnen, zahlen aber ein laufendes Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil — monatlich, so lange Sie das Objekt nutzen.
Wenn das Haus später vollständig verkauft wird — sei es durch Auszug oder im Erbfall —, fällt ein vertraglich geregeltes Durchführungsentgelt auf den Gesamterlös an. Der Anbieter profitiert zusätzlich von der Wertsteigerung seines Anteils, ohne laufende Kosten zu tragen.
Der Teilverkauf ist in den letzten Jahren intensiv beworben worden, oft mit dem Argument, er sei flexibler als ein vollständiger Verkauf. Das stimmt für bestimmte Situationen. Es ist aber kein kostenneutrales Instrument: Das Nutzungsentgelt kann auf zehn Jahre gerechnet einen erheblichen Teil der ausgezahlten Summe aufzehren. Ein direkter Vergleich mit den Konditionen eines Hypothekendarlehens auf denselben Betrag ist sinnvoll, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Lesen Sie die Vertragsbedingungen — insbesondere das Durchführungsentgelt und dessen Berechnungsbasis — sorgfältig, bevor Sie unterschreiben. Stand: September 2026.
Für eine rechtssichere Wertaussage — etwa für Erbauseinandersetzungen, steuerliche Zwecke oder Schenkungen — brauchen Sie ein Vollgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachters. Dieses Gutachten hält auch vor Gericht stand und ist die Grundlage, auf die sich Finanzämter und Gerichte beziehen.
Für eine erste Orientierung — ob und wann sich ein Umzug rechnet — reicht oft eine qualifizierte Marktpreiseinschätzung eines ortskundigen Maklers. Das ist keine zertifizierte Bewertung, aber eine belastbare Grundlage für das erste Gespräch. Wichtig ist dabei, dass beide Zahlen geliefert werden: der realistische Erlös aus dem Haus und der aktuelle Preis für eine geeignete barrierefreie Wohnung in der Region.
Die Kosten für ein Vollgutachten sind frei verhandelbar. Es empfiehlt sich, vor der Beauftragung ein schriftliches Angebot einzuholen und den Umfang vorab festzulegen — insbesondere, ob das Gutachten gerichtsverwertbar sein soll oder ob eine orientierungsgebende Einschätzung ausreicht.
Wer das Folgende vorbereitet, spart beim ersten Gespräch Zeit und bekommt ein belastbareres Ergebnis:
Eine Immobilienbewertung ist kein Urteil und keine Empfehlung — sie ist eine Zahl. Aber sie ist eine von zweien, die Sie brauchen: was das Haus heute realistisch bringt, und was die barrierefreie Alternative in Ihrer Region kostet. Erst wenn Sie beide kennen, können Sie entscheiden — ob verkaufen, ob Nießbrauch, ob Leibrente, ob bleiben.
Wer Ihnen schon vor dieser Rechnung sagt, welche Lösung die richtige ist, hat die Rechnung nicht gemacht. Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Haus in Ihrer Lage heute bringt und was eine passende barrierefreie Wohnung in der Region kostet, füllen Sie das Formular auf dieser Seite aus. Kein Bewertungsdruck, kein vorgefertigtes Ergebnis — eine konkrete Antwort auf eine konkrete Frage.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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